DL Rilancio, art. 28 bonus locazioni, gli emendamenti necessari

Luigi TroianiIl DL 34 Rilancio è entrato nella sua piena fase attuativa, ma non mancano gli spunti di riflessione e l’emersione di alcune criticità, in verità piuttosto frammentate fra i molti articoli del provvedimento. Il primo focus è sul credito di imposta per i canoni di locazione (art. 28). 

Cosa prevede il decreto rilancio

Permanendo per l’agevolazione la percentuale del 60% del canone contrattualmente definito e versato, rispetto alla precedente previsione di cui all’art.65 del DL 18/2020, limitata a botteghe e negozi con classamento catastale in C1, il credito investe una platea più ampia di interessati: la stessa viene estesa a tutti gli immobili destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico (compresi quelli nell’ambito dell’affitto d’azienda) o destinati all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo. Di rilievo l’inclusione degli enti non commerciali (comma 4).

Le condizioni

  • i beneficiari devono avere prodotto ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del DL (per i c.d. “solari” il 2019);
  • per i soggetti locatari esercenti attività economica, è inoltre previsto che il credito d’imposta spetti a condizione che nel mese di riferimento (marzo, aprile, maggio 2020) abbiano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente (sul punto l’Ade si è gia espressa nella circolare n.9/2020 al § 2.2.5 per il rinvio dei versamenti, disciplinati da un meccanismo analogo);
  • sotto il profilo oggettivo, il credito d’imposta riguarda tutti gli “immobili ad uso non abitativo”; l’agevolazione spetta, in misura ridotta al 30%, anche sui canoni relativi a contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinati alle suddette attività;
  • per espressa disposizione normativa, l’agevolazione è utilizzabile solo “successivamente all’avvenuto pagamento dei canoni”.

Un’eccezione viene posta (comma 3) per le strutture alberghiere e agrituristiche, che possono beneficiare dell’agevolazione indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente. La nozione di riferimento dovrebbe ricomprendere alberghi, villaggi albergo, residenze turistico-alberghiere, alberghi diffusi; per struttura agrituristica dovrebbe intendersi la struttura che svolge attività agrituristica come definita di cui alla L.96/2006.

Il credito d’imposta non concorre alla formazione del reddito e dell’IRAP. Viene inoltre disposto che l’agevolazione in esame non sia cumulabile con il credito botteghe e negozi (in riferimento al mese di marzo) in relazione alle medesime spese (comma 8).

Quanto alle modalità di utilizzo (comma 9), il credito d’imposta è utilizzabile

  • i) nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa ovvero
  • ii) in compensazione tramite modello F24, successivamente all’avvenuto pagamento dei canoni.

In alternativa all’utilizzo diretto, i beneficiari del credito possono optare per la cessione, anche parziale, del credito d’imposta ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari (art. 122 del DL).

La prima criticità evidente è relativa alle ipotesi di sublocazione, per la quale nulla dice il testo normativo, buon motivo di carattere testuale per trarne un indizio di esclusione; d’altra parte, però, la ratio sistematica della misura, vale a dire il ristoro a favore dell’impresa esercitante attività economica che ha subito una riduzione oltre soglia del volume di fatturato o ricavi, parrebbe far ritenere coerente con la volontà del legislatore la spettanza del credito. La sola limitazione dovrebbe naturalmente essere riferibile all’esclusione di ipotesi di raddoppio (a favore del locatario e del subconduttore, in quanto è verosimile che solo quest’ultimo svolga attività beneficiaria della misura).

Un secondo punto da smarcare è rintracciabile nel tardivo versamento dei canoni; qualora versati entro il 31.12.2020 si ritiene debbano essere ammessi al beneficio.

Ancora da chiarire è la definizione di “struttura alberghiera”, che sembra escludere ostelli, affittacamere, B&B, rifugi di montagna, campeggi, case e appartmenti per vacanze gestiti in forma imprenditoriale. Il tema non è tanto l’estensione della nozione in riferimento alla disposizione del comma 3 quanto, in relazione soprattutto ad affittacamere, case vacanze e B&B, il contrasto della impostazione generale della misura di sostegno (immobili a uso non abitativo), che porterebbe all’esclusione dal beneficio per queste ultime attività.

Ad es. il regolamento regionale del Lazio 7 agosto 2015, n.8, agli articoli 4 (guest house o affittacamere), 7 (case e appartamenti per vacanze) e 9 (Bed and Breakfast), richiede il rispetto dei requisiti previsti per le abitazioni ovvero (per guest house e affittacamere) la non soggezione al cambio di destinazione d’uso. In buona sostanza, il regolamento, richiede gli accatastamenti tipici delle abitazioni, anche in caso di svolgimento imprenditoriale delle attività. In una città come Roma, in cui una significativa parte dell’offerta turistico recettiva è coperta da queste strutture, la combinazione e la struttura dell’art.28 nega certamente l’accesso al credito di imposta per una larga parte degli operatori turistici.

Si rileva, inoltre, una odiosa disparità di trattamento per le attività dei professionisti lavoratori autonomi; a parità di condizioni, infatti, il conduttore libero professionista che esercita l’attività in un immobile classato in A/2 non avrebbe diritto alla fruzione del credito di imposta, a fronte dell’ammissione del dirimpettaio esercente in un appartamento classato in A/10.

Da ultimo, con riferimento all’art. 122, rimane tutta da scrivere la procedura formale per la cessione del credito di imposta al locatore o ad altri soggetti, ivi comprese le banche. Questo doveva essere, ab origine, il vero impianto della norma, senza cessione del credito e con riconoscimento dello stesso credito direttamente in capo al locatore.

Senza ingaggiare inutili battaglie con il conduttore, quest’ultimo avrebbe ricevuto il 60% del canone sotto forma di credito d’imposta (ovvero cash dalla banca qualora ne avesse chiesto la monetizzazione); il residuo 40% sarebbe stato versato dal conduttore. Quest’ultimo, a sua volta, avrebbe visto significativamente ridotto l’importo del canone, almeno al 40%.

Più probabilmente il punto di incontro sarebbe diventato, due mesi fa, una spartizione del 40% non coperto dal credito di imposta, con ripartizione 50-50; il locatore avrebbe fruito di liquidità per 60 + 20 = 80, il conduttore si sarebbe trovato a versare solo il 20%. Una delle tante occasioni perdute, ormai troppe.

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